强者愈强，商业地产市场集中度越来越高

项目持有集中度：总体提高但增幅减缓，预期再升高

据赢商大数据统计，2015-2019年，全国已开业购物中心（商业建筑面积在3万㎡及以上，下同）虽然在存量上仍保持两位数增长，但增速自2015年起，已连续5年出现下滑。与此同时，近三年“标杆30”持有项目的数量存量占比小幅上升，体量存量占比微幅下滑，基本变化不大。

从增量市场来看，自2017年起，全国新开业购物中心，增速连续三年出现下滑，尤其在2018、2019两年更是陷入负增长。综合存、增量数据来看，行业整体市场自2018年已正式进入存量时代。

值得一提的是，近三年“标杆30”新增项目持有数量及体量占比持续上升，持有集中度不断提高。

随着购物中心市场温和回暖，在历经这次突如其来黑天鹅疫情之后，市场竞争将更加激烈，而商业地产运营商们对企业商业模式、运营方式等将有更深入思考和更深远的规划，以应对更加复杂的市场环境和提升企业行业地位。而在短期市场仍难复原的情况下，行业下行压力不减，预计接下来市场项目持有集中度还将进一步提高。

区域分布：标杆企业存量集中华东，西北集中度提升较快

从2016-2019年“标杆30”存量项目的区域分布来看，全国7大区域之中，无论是数量上还是体量上，皆以华东地区的存量占比最高，项目集中度整体呈现稳定增长态势，是各标杆企业的必争之地。

而“标杆30”在西南地区、华南地区、东北地区项目存量占比，呈现出逐年下滑的态势。其中，随着零售物业的迅猛增加，“商圈扩容+高存量时代”成为当前西南地区商业地产市场的标语；华南地区商业市场渐趋饱和，成熟产品线向低线级城市下沉。

西北地区标杆企业集中度增速较快，但从绝对值上看，仍为7大区域中标杆企业占比及集中度最低的地区。

城市线级分布：高线级布局基本成熟，低线级加速沉淀

近几年，“标杆30”企业在一、二线城市存量与增量占比相对稳定，并采取持续下沉策略，开始在低线级城市布局购物中心，以抢占市场。但考虑到各线级城市的消费能力、人口吸引力，高线级城市未来仍会是标杆企业坚守的阵地，低线级城市的新增商业项目多为小体量购物中心。

近4年，标杆企业数量存量、体量存量占比在2%以上的城市，作为标杆企业战略布局的头部城市。可以看出，份额总额整体呈现逐年下降的态势。这显示了标杆企业展现出更高的风险防范意识，避免投资单一区域。

商圈分布：新兴商圈、区域商圈吸引力稳步上升

从商圈分布来看，近4年来，标杆企业在市级商圈、成熟商圈的体量存量占比，整体呈现出下降趋势；而在区域商圈、新兴商圈的占比则整体呈现上升态势。“标杆30”的整体布局，呈现出由传统核心商圈，向新兴非核心商圈延伸的现象。

一方面，随着消费者对消费便利性和便捷性要求的提升，区域型购物中心的优势逐步凸显；另一方面，新兴商圈基础设施的完善性、先进性，对标杆企业的吸引力也在逐渐提升。

（本文转自赢商云智库）