强者愈强,商业地产市场集中度越来越高

2020-10-28 11:08


项目持有集中度:总体提高但增幅减缓,预期再升高


据赢商大数据统计,2015-2019年,全国已开业购物中心(商业建筑面积在3万㎡及以上,下同)虽然在存量上仍保持两位数增长,但增速自2015年起,已连续5年出现下滑。与此同时,近三年“标杆30”持有项目的数量存量占比小幅上升,体量存量占比微幅下滑,基本变化不大。

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从增量市场来看,自2017年起,全国新开业购物中心,增速连续三年出现下滑,尤其在2018、2019两年更是陷入负增长。综合存、增量数据来看,行业整体市场自2018年已正式进入存量时代。

值得一提的是,近三年“标杆30”新增项目持有数量及体量占比持续上升,持有集中度不断提高。


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随着购物中心市场温和回暖,在历经这次突如其来黑天鹅疫情之后,市场竞争将更加激烈,而商业地产运营商们对企业商业模式、运营方式等将有更深入思考和更深远的规划,以应对更加复杂的市场环境和提升企业行业地位。而在短期市场仍难复原的情况下,行业下行压力不减,预计接下来市场项目持有集中度还将进一步提高。


区域分布:标杆企业存量集中华东,西北集中度提升较快


从2016-2019年“标杆30”存量项目的区域分布来看,全国7大区域之中,无论是数量上还是体量上,皆以华东地区的存量占比最高,项目集中度整体呈现稳定增长态势,是各标杆企业的必争之地。


而“标杆30”在西南地区、华南地区、东北地区项目存量占比,呈现出逐年下滑的态势。其中,随着零售物业的迅猛增加,“商圈扩容+高存量时代”成为当前西南地区商业地产市场的标语;华南地区商业市场渐趋饱和,成熟产品线向低线级城市下沉。


西北地区标杆企业集中度增速较快,但从绝对值上看,仍为7大区域中标杆企业占比及集中度最低的地区。


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城市线级分布:高线级布局基本成熟,低线级加速沉淀


近几年,“标杆30”企业在一、二线城市存量与增量占比相对稳定,并采取持续下沉策略,开始在低线级城市布局购物中心,以抢占市场。但考虑到各线级城市的消费能力、人口吸引力,高线级城市未来仍会是标杆企业坚守的阵地,低线级城市的新增商业项目多为小体量购物中心。


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近4年,标杆企业数量存量、体量存量占比在2%以上的城市,作为标杆企业战略布局的头部城市。可以看出,份额总额整体呈现逐年下降的态势。这显示了标杆企业展现出更高的风险防范意识,避免投资单一区域。


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商圈分布:新兴商圈、区域商圈吸引力稳步上升


从商圈分布来看,近4年来,标杆企业在市级商圈、成熟商圈的体量存量占比,整体呈现出下降趋势;而在区域商圈、新兴商圈的占比则整体呈现上升态势。“标杆30”的整体布局,呈现出由传统核心商圈,向新兴非核心商圈延伸的现象。


一方面,随着消费者对消费便利性和便捷性要求的提升,区域型购物中心的优势逐步凸显;另一方面,新兴商圈基础设施的完善性、先进性,对标杆企业的吸引力也在逐渐提升。


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(本文转自赢商云智库





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